聚合财富境外机构穆迪调整万科评级，业内人士：过度看空，对企业融资并无实质影响

　　在刚刚过去的十一国庆“黄金周”聚合财富，国内房地产市场迎来回暖,多项关键指标显示市场步入企稳回升通道，不少城市项目迎来热销场面，其中万科广州、贵阳、昆明等多个项目销售金额居当地榜首。今年8月份，国务院会议强调要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，各地也持续优化限购政策，随着风险陆续开始出清，预期开始好转，房地产市场止跌回稳的趋势不改。

　　在这样的现实背景下，境外评级机构却对我国房地产市场继续保持悲观态度，持续下调优质房企评级，评级机构穆迪最新将万科评级确认为Caa2。对此，有业内人士认为，国际评级机构对国内房企评级频频进行下调由来已久，而近两年来更是“无差别”对待，频繁下调房企评级。此次穆迪评级调整，无视了我国房地产行业止跌回稳趋势，背后反应地是对行业的过度看空。同时，此次评级调整对万科当前的境内外融资并不会造成实质影响。从境内融资方面，国际评级机构对中资企业的评级调整，已不再是影响境内金融机构投放的主要参考项。境外融资方面，考虑到所有中资房企的境外融资近年已基本停摆，因此影响甚微。

　　今年以来，在各方及大股东强有力的支持下，万科实现了队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。据半年报显示，万科上半年实现营收1053亿，综合住区业务销售收入近700亿，高质量交付超4.5万套，销售回款率100%，多地项目开盘去化率超9成。全力销售的同时，万科借助各类支持性政策，形成了存量盘活的系统性打法，上半年通过存量盘活优化和新增产能近百亿，盘活回款近60亿，2023年以来已盘活货值约785亿，累计实现新增销售超200亿。经营服务业务方面，万物云上半年实现营收182亿，保持行业领先的存量住宅市场拓展能力，万科长租业务巩固领先地位，业务规模、效率、纳保量保持行业第一，商业业务上半年客流、销售、坪效等关键指标稳步增长，物流业务出租率保持行业领先，库内运营、运输等服务收入同比增长43%。

　　响应科技创新推动产业创新，万科还全力运用科技提升产品服务。在智能建造领域，万科首创的图纸大模型及相关产品已成为行业级应用，已服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务，并与国家档案馆完成“建筑图纸大语言模型”合作立项。在物业服务领域，万物云打造的“灵石”边缘服务器系统能实现社区设备95%在线动态监测，“飞鸽”工单系统则构建了行业最大的工单实时响应网络。在长租公寓领域，泊寓运营已实现全面自动化，通过全流程SaaS化提高效率，项目前台GOP利润率长期保持在89%以上。在智慧物流领域，万科与深铁携手上线了全球首例由“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”的试点合作，由万科旗下万纬物流集成研发的机器人，利用地铁的空闲时间段满载补给商品，自行搭乘地铁，自主规划最优搭乘线路为地铁商家配送货，该合作成功“出圈”，受到市场广泛关注，下一步即将批量上线。

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